윤석열 정부, 2023년 아파트 분양 제도의 이해 총정리!!, feat. 뉴홈

윤석열 정부, 2023년 아파트 분양 제도의 이해 총정리!!, feat. 뉴홈

○ 공공분양과 민간분양이란?

1. 공공분양이란?

공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말합니다.

※ 공공주택사업자는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말합니다.

※ 국민주택규모는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다

- 공공분양주택(뉴홈)의 유형(나눔형, 선택형, 일반형)

“나눔형 주택”은 공공주택사업자가 공급하는 공공분양주택으로서 분양자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 “이익공유형 분양주택”에 속합니다. 처음부터 주변 아파트 시세의 70% 이하로 분양받을 수 있으며, 거주의무기간 후 정부에 환매하면 처분손익의 70%를 보장받을 수 있습니다.

“선택형 주택”은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 "분양전환공공임대주택"에 속합니다. 저렴한 임대료로 6년 간 임대거주 후 분양여부를 선택할 수 있으며, 분양가격은 입주 시 감정가와 분양 시 감정가의 평균가격으로 책정됩니다.

“일반형 주택”은 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 주택인 기존의 공공분양주택과 유사한 형태로 주변 아파트 시세의 80% 수준으로 분양받을 수 있습니다.

출처 : 사전청약 홈페이지

출처 : 사전청약 홈페이지

2023년 사전청약 주요지구(출처 : 사전청약 홈페이지)

출처 : 사전청약 홈페이지

2. 민간분양이란?

민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양 목적으로 공급하는 것을 말합니다.

민간분양의 경우 주택규모에 제한이 없으며 공공주택이더라도 국민주택규모(85㎡)를 초과하면 공공분양이 아닌 민간분양으로 취급합니다.

 

○ 특별공급, 우선공급, 일반공급이란?

1. 특별공급이란?

다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 종류는 아래와 같습니다.

신혼부부 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제41조제1항) 생애최초 주택 구입자 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제43조제1항) 다자녀가구 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제40조제1항) 청년 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제35조의2제1항) 노부모 부양자에 대한 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제46조제1항) 기관추천 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제35조제1항 및 제36조제1항) 외국인 특별공급(「주택공급에 관한 규칙」 제42조)

2. 우선공급이란?

행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 종류는 아래와 같습니다.

행정구역 변경에 따른 우선공급(「주택공급에 관한 규칙」 제30조제1항 및 제2항) 주상복합건축물에 대한 우선공급(「주택공급에 관한 규칙」 제31조) 임대사업자 등에 대한 우선공급(「주택공급에 관한 규칙」 제32조제1항) 직장주택조합에 대한 우선공급(「주택공급에 관한 규칙」 제33조제1항) 대규모 택지개발지구 등에서의 우선공급(「주택공급에 관한 규칙」 제34조제1항)

3. 일반공급이란?

특별공급 및 우선공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다.

 

○ 공공분양, 민간분양 신청 자격기준

1. 무주택

입주자 모집공고일 현재 성년자인 무주택세대 구성원에게만 신청자격을 주고 있으므로 모든 신청자가 주택소유 여부의 확인 대상자가 됩니다.	입주자 모집공고일 현재 성년자이기만 하면 신청자격을 주고 있으므로 주택소유 여부의 확인 대상자가 아닙니다. 다만, 무주택세대구성원을 신청자격으로 하는 특별공급 신청의 경우에는 주택의 소유 여부를 확인하여 요건을 충족한 경우에만 분양 신청자격을 주고 있습니다.
공공분양	민간분양

※ 무주택인정 여부

무주택이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말하는데 기준은 아래와 같습니다.

무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 기준으로 하고, 주택공급신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 산정하며 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산합니다.

 

※주택을 갖고 있지만, 주택을 소유한 것으로 보지 않는 경우

주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 아래 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다.

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우  - 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택  - 85㎡ 이하의 단독주택  - 소유자의 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외 5. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 노부모 부양자에 대한 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 적용하지 않음. 6. 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우 7. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7511호, 2005. 5. 26. 개정 ∙ 시행) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명해야 함 8. 소형·저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 민영주택 일반공급을 신청하는 경우   ※ “소형·저가주택”이란 전용면적 60㎡ 이하로서 별표 1 제1호가목2)에 따른 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 또는 분양권 등을 말합니다. 9. 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외)

2. 자산

공공분양은 부동산, 자동차 등 자산에 관한 별도의 요건을 정합니다.	85㎡ 이하의 민영주택을 특별공급 받으려는 신혼부부와 생애최초 주택 구입자는 월평균 소득 기준을 초과하는 경우에 자산 기준을 적용하며, 부동산 가액만 적용합니다.
공공분양	민간분양

1. 자산기준 ｢국민건강보험법 시행령｣ 제42조제1항에 따른 보험료부과점수의 산정방법에서 정한 재산등급 25등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하 2. 자동차기준 3,500만원에 통계청에서 발표하는 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱하여 산정한 금액 이하

공공분양, 특별공급 및 전용면적 60㎡ 이하의 일반공급

본인의 총자산가액이 통계청에서 발표하는 가계금융복지조사에 따른 소득 3분위의 순자산 평균값의 80% 이하(십만원 단위에서 반올림)이고 부모의 총자산 가액이 소득 3분위의 순자산 평균값의 300% 이하

공공분양주택 중 미혼청년 특별공급

월평균 소득 기준을 초과하는 경우 세대원이 소유하는 부동산의 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하

85㎡ 이하의 민영주택을 특별공급 받으려는 신혼부부와 생애최초 주택 구입자

※ 부동산 가액 확인방법

부동산(건축물 및 토지)의 공시가격은 ① 해당 부동산이 소재한 지방자치단체를 방문해 확인하거나, ② 국토교통부 부동산공시가격 알리미(http://www.realtyprice.kr/notice/) 또는 해당 지방자치단체 홈페이지에서 확인

3. 소득

공공분양은 신청자의 소득에 관한 별도의 요건을 정합니다.	민간분양의 경우 신혼부부, 생애최초 주택 구입자 특별공급 및 일반공급(분양 아파트에 따라 다름)에 대해서 소득기준
공공분양	민간분양

다자녀가구 특별공급: 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(태아를 포함한 가구원 수가 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 120% 이하 신혼부부 특별공급: 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 140%(배우자가 소득이 있는 경우에는 160%) 이하 생애최초 주택 구입자 특별공급: 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(주택공급신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함)의 130% 이하 노부모 부양자에 대한 특별공급: 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120% 이하 미혼청년에 대한 특별공급: 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 산정한 본인의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 140% 이하 전용면적 60㎡ 이하의 일반공급: 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하

공공분양 및 민간분양 중 특별공급

※ 개인 소득 확인방법

<국민건강보험(https://www.nhis.or.kr/) 홈페이지-민원여기요-개인민원-보험료조회>에서 확인

출처 : 찾기쉬운생활법령정보